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同城乐官网注册送18 4000亿之后,碧桂园面临真正的大考!

2020-01-11 11:15:58 | 来源: 匿名 | 

同城乐官网注册送18 4000亿之后,碧桂园面临真正的大考!

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岛 君 说

天下之道,物极必反。在“房住不炒,租购并举”的总基调下,楼市迎来大变局。

2017年累计出台的250多次调控政策被业内称为“史上最密集”。而2018年上半年,调控更是全面升级,限购、限价、限贷、限签、限卖……融资更是全方位收紧,房企面临新一轮的资金压力。

目前,各地调控政策暂时进入微调阶段,主要针对投机炒房,核心目的是求“稳”,防止当地楼市出现“量”、“价”的大幅波动,既要防范投机行为带来的市场过热,也要防控政策过严导致的市场下行。

所以,前有七部委对北上广深等30城启动整治房地产市场乱象的专项行动,后因地产中介间的一场角斗导致住房租赁企业被约谈,“租房不炒”的话题也翻上台面。

作 者:朱明琪

图 片:视觉中国

来 源:正和岛

交完“期中答卷”之后

2018年,地产枭雄们集体陷入了水逆。

这个时候,如何才能给危机四伏的地产圈“冲喜”呢?于是,上市房企们纷纷交了上半年的成绩单。

先来看看龙头企业,碧桂园、万科和恒大。

从合同销售额来看,碧桂园以4124.9亿元,蝉联第一,同比增长达42.8%;万科以3046.6亿元,位居第二;恒大紧随其后,3041.8亿元,同比增加 24.6%。

从营收和净利润来看,碧桂园营收1,318.9亿元,同比增长69.7%,净利润163.2亿元;万科营收1059.7亿元,同比增长51.8%,净利润91.2亿元;恒大的业绩预告称预计税后净利润超520亿。三大巨头上半年合计赚了740.6亿元,是已披露半年报的A股房企总业绩的2倍。

不止三巨头。截止8月21日,40家上市房企披露了半年报,八成报喜,即32家业绩实现正增长。40家房企上半年业绩平均增速达64.88%。

从上述报告来看,虽然2018年必定是房企形势最紧张的一年,但是危中有机。尤其对于正处在风口浪尖的“老大”碧桂园来说,这张成绩单的意义可能尤为重要。报告公布当天,碧桂园股票快速拉升,涨幅一度逼近9%。

财报出来后,碧桂园董事局主席杨国强对投资者发出一封公开信,信的标题为“行稳致远”,对刚经历风波的碧桂园来说,这一标题很有意味。信中,杨国强借着财报发布的机会从很多方面诠释了碧桂园将如何做到“行稳致远”。

“假如碧桂园不是一个对人好、对社会好的企业,那我们的奋斗又有何意义?”杨国强在信中这样自问自答。其实很多企业负责人都应该对商业本质做这种哲学式的追问。企业做得再大,如果追逐利润是以对人和社会有危害和损害为代价,那肯定是无法“行稳致远”。在杨国强看来,把碧桂园一月前发生的安全事故放到追问企业存在的意义角度去思考,才能不偏离航向,“才能成就百年企业”。应该说,掌控载有20万人大船的杨国强对问题的反思还是直抵根本的。20万人的企业,不先从根本上统一认识,就很难从根本上解决问题。

信中,杨国强在开头谈完财报业绩后,就开始谈“反省与行动”,公布了“保障安全、质量”的7个措施,包括成立安全生产委员会,由他亲自任主任等。“每一个碧桂园人都需要对社会、对客户常怀感恩,对生命心存敬畏:我们要全力以赴保证安全、保证质量,保证每一次交楼的完美进行。”

诚如著名媒体人秦朔所说的“反省和行动比任何辩解都有效”,杨国强对问题作出了“反省和行动”,最后的改进留给时间去证明。

为什么是碧桂园?

在竞争非常激烈的房地产市场,能成为行业老大,且业绩连续高增长,绝不是一两个原因可以解释的。碧桂园今天的成绩一定是多方面因素综合作用的结果。

这是行业内唯一一家全产业链公司,其颠覆了房地产外包经营模式,自身覆盖房地产开发的所有环节,包括项目定位、设计、建筑、装修、建材、营销和物业管理等。比如,碧桂园6000人的设计团队是通过前置设计来实现第一时间的配合。在项目选址和土地收购阶段,就开始进行规划研究和初步设计,且设计师会与工程师一起考虑营销对产品的构成、项目地点和市场前景的建议进行项目设计,在与政府谈判过程中不断完善设计。因此,一般项目概念设计1天即可完成,多数项目可以在获得土地使用权后几天内开工。

凭借全产业链,碧桂园实现了低成本和快速度开发。但对企业的内控能力挑战巨大。比如,“自行监理”便备受质疑。虽然当初成立国晟监理公司是由于碧桂园进驻的城市没有与之级别匹配的监理机构,是不得已为之。且截至目前,由国晟监理的碧桂园项目不超过10%,近期一系列发生安全事故的项目也并非国晟监理的项目。但不代表其中不存在隐患,否则,在《杨国强致投资者的一封信》中,不会再次强调引入当地权威第三方机构介入监控工程安全和质量。目前,在建项目中具备甲级资质的监理单位比例超过95%,并会定期考评。

碧桂园信奉“不标准,无效率”。13年前,杨国强在翻看公司采购记录时发现,3年间采购了900多种样式不一样的庭院灯。原因是每位设计师都选择了他们认为适合风格的庭院灯。杨国强随即要求设计院根据中式、欧式等不同风格,选择最优的10种样式进入产品库,再根据发展情况定期更新。

标准化的贯彻,不仅帮助碧桂园更好地把控产品的品质,亦能帮助企业实现规模化的发展。

2016年,碧桂园整合20余种新建造体系,推出了自主研发的SSGF建造体系。采用预制墙板、自愈合防水、自升式爬架、铝膜等核心建造技术,具有高品质、高速度、低能耗等优势。目前在超过400个项目中试点推广,成熟后将于更大范围内使用。

虽然这让碧桂园项目每平米造价上涨了150元~200元,但可以实现穿插式施工,优化工期。上面楼还没封顶,下面的楼已经开始装修,底层甚至连整体厨房都装好了。再严密的标准化也要依靠人的执行,而“成败”往往存在于细节之中。

美国著名安全工程师海因里希曾提出300∶29∶1法则。即,当一个企业有300起隐患或违章,非常可能将发生29起轻伤或故障,1起重伤、死亡事故。2018年上半年,全国建筑业共发生生产安全事故1732起、死亡1752人。有多少是因为执行上的松懈而酿成大祸?

可见,一家公司想让全体员工共享同一个价值观、严守一个标准是非常艰巨的工作。所以,每一个管理者都担负着激发人心的天职。

著名管理学者陈春花深入调研企业组织变革20余年,经常问老板们一句话:“你(组织)怎么让人有意义?”得到的答案往往差强人意。

很多人将碧桂园的快速崛起归结于高周转。不可否认,高周转提高了资金的使用效率,为碧桂园提供了更充沛的弹药。但它不是包治百病的灵丹妙药,如果没有扎实的地基,靠高周转冲高的规模终将成为一场海市蜃楼。

目前,因为流动性收紧等各种原因,万科、保利地产、远洋地产等房企也都在推行高周转以降低风险。高周转本身没有错,问题在于如何在高周转的同时保证建设质量、做到安全监控到位。

用放大镜看这位“老大”

身高1米75,皮肤黝黑,普通话说不好又不得不被推到台前说的杨国强,可能做梦都没想到,仅仅一个行业冠军的名头,会让他遭遇如此之多的劫难与非议,杨国强写下“为了什么”这四个大字,心中充满了困惑,或许还带有些许委屈。

当所有细节都被放大来看,到底该如何评价碧桂园这家世界500强的企业?

从财务上看,碧桂园营运资本充裕。其销售现金回款约3,360.2亿元,继2016、2017年后又一次实现正净经营性现金流。净借贷比率为59.0%,自上市以来连续11年将净借贷比率保持在70%以下。可动用现金余额约2,099.1亿元,另有约2,813.9亿元银行授信额度尚未使用。

从资本市场上看,受到主要金融机构的认可。2017年碧桂园被惠誉给予投资级评级,入选香港恒生指数成份股。此外,星展银行、国泰君安、海通证券、中金等多个机构给出“买入”评级。公众会比较感性,而金融机构则会很“理性”和专业,给出“买入”评级肯定是基于深入调研而作出的结论。

最为关键的,还要看消费者是否买账?碧桂园半年4000多亿的销售额,消费者用真金白银投了票。这些都在表明,整体上,这是一家健康的公司。

那么,问题到底出在哪?人跑得太快,大脑就会缺氧;车一路狂飙,难免螺丝松动。更何况一家拥有20余万员工的公司?客观来讲,施工建设本身就是高风险行业,碧桂园已经进入了全国261个城市,开发了近2000个项目,如此大的体量,概率上安全风险必然存在。但“生命比钱重要一万倍”,生命的重要不允许企业犯这样的错,对已是行业第一的碧桂园来说更是如此。碧桂园工地事故应该得到更连贯的处理,例如是否做好安置工作,是否下达指令对目前在建工地严格执行质量管控。从企业战略的层面,是否有更多的问题需要反思,如何调整?高层要调动所有人力物力解决的问题,可能不是一两场发布会能说清楚道明白的。

其实,碧桂园早在2014年就推出工程质量“十条红线”,涉及结构安全、两防底线、过程监控和重点工艺控制。今年7月再次修订,把一些客户体验不到、但危害很大的问题纳入其中。

这次更是引起碧桂园全公司的高度重视,除免职、停工之外,还成立了碧桂园集团安全生产委员会,由杨国强亲任主任,还把每年7月26日也被确定为“碧桂园安全生产日”。

在杨国强致投资者的信中,杨国强也深刻反省,把“零伤亡”作为企业追求的长期目标,并出台了更为详细、严格的制度。比如:

进一步严选施工合作方,加强对合作方的管理,在合同条款中进一步明确,假如项目的工程施工指令存在安全质量方面的隐患,施工企业可以拒绝执行,并且上报集团总部,一切不能保证安全质量的施工都要停止;

引入当地权威第三方机构介入监控工程安全和质量,同时,进一步推进工地开放,主动接受业主和媒体监督;

完善恶劣天气之下的安全风险管控方案,还要使不同区域中的交叉检查和自查成为常态;

项目一旦出现质量、安全或客户群诉问题,该项目的内部激励全部取消;

实施“穿透式管理”,每周至少一次工地大巡查......

杨国强说他带领碧桂园所做的一切改变,都是为了“做有良心、有社会责任感的阳光企业,希望社会因我们的存在而变得更加美好。”他深知,如果碧桂园做到了,这句话将成为碧桂园人胸前的勋章,也烙印在业主的心里。否则,这将会刻在碧桂园人的脸上,成为耻辱的印记。

结语

创业者是最不容易的一群人,他就像推开一扇门,外面是漆黑一片,那条路是不清晰的,要时时刻刻一边摸索,一边认知,一边修正。

所以,马云才会说,“一定要在阳光灿烂的时候修理屋顶”。当公司形势最好、业绩最优、士气最高之时,恰恰也是改革之时。

杨国强在碧桂园主业最好的时候开始谋划新的征程。进军农业,布局机器人,已经开始行动。而在经历了近期的一番阵痛后,杨国强说“宁可放慢一些发展速度,也要用‘刮骨疗伤’的决心,追根溯源地全面提升公司管理水平。”

作为公司的绝对权威,他在年中业绩会上的表态,必将对碧桂园产生更为深远的影响。这也才是杨国强梦想中“讲道理、勇于自我修正的公司”该有的样子,也是社会和公众希望碧桂园该有的样子。

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